★ 전셋집 계약 시 해야 할 것들
▶ 계약하기 전에 수리할 곳은 없는지 확인하자
→ 특별한 이상이 없고 큰돈 들어가는 경우가 아니면 수리비는 전세 들어간 사람(어려운 말로 '임차인'이라고 한다. 집주인은 '임대인' 이라고 한다)이 부담해야 한다. 그러므로 계약전에 미리 수행해야 할 사항은 없는지 확인하는 것이 중요하다. 계약하기 전에 불편한 곳을 발견해서 수리를 요청하면 집주인이 미리 해주지만, 살다가 발견되면 당신이 잘못 사용해서 그렇게 된 것이라는 소리를 듣게 된다.
▶ 이왕이면 직장과 가까운 곳을 고르자
→ 집은 투자가치를 보고 고르는 것이니 직장과 가깝거나 먼 것은 덜 중요하다. 그러나 투자와는 관계없이 주거용으로 전셋집을 알아볼 때는 일단 길에서 낭비하는 시간을 최대한 아껴야 한다.
▶ 직거래보다는 안전한 중개업소를 이용하자 (중개업소라고 다 안전한 것은 아니다. 최근 전셋집 사기로 난리인데 중개 업소를 통해서 얻은 전세였다. 중개업소도 잘 확인해야 한다.)
→ 보증금이 적은 월세는 모르겠지만 큰돈이 오가는 전세일 경우에는 반드시 중개업소를 이용할 것을 권한다. 집주인을 가장해 제 삼자가 계약하는 경우도 있고, 정확한 시세를 몰라 시세보다 높게 계약하는 경우가 발생할 수도 있다.
▶ 잔금 지급까지 완료했으면 주민센터 방문은 필수다
→ 계약금과 잔금은 집주인에게 직접 주고 영수증을 받아야 한다. 무엇보다 확실한 영수증은 집주인 명의의 통장으로 이체하는 것이다.
→ 모든 것이 충족되어 전세 계약을 했다면 계약서를 들고 곧바로 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아두어야 한다. 만약 집주인이 사업을 하다가 실패서 집이 경매로 넘어가면, 경매에서 집을 판 대금 중 확정일자가 빠른 사람부터 먼저 전세금을 돌려받을 권리를 가진다.
★ 전셋집 계약할 때 꼭 알아야 할 것들
→ 계약 전 준비물, 등기사항전부증명서(구 등기부등본)
→ 등기증명서는 그 집의 이력서다. 즉 그동안 집주인이 누구에서 누구로 바뀌었는지, 은행 대출은 받았는지가 모두 공개되어 있다. 대법원 인터넷등기소에 접속하면 등기증명서를 열람하고 출력까지 할 수 있다. 부동산 중개업소에 부탁해도 된다.
★ 계약하시는 분, 집주인 맞나요?
→ 당신과 계약하겠다는 사람이 등기증명서에 적힌 집주인과 동일인인지 반드시 확인해야 한다. 만일을 위해 집주인의 주민등록증, 여권, 운전면허증 등으로 중복 검증하라. 혹시 대리인이 와서 계약한다면 실제 소유자의 인감이 들어간 위임장을 갖고 왔는지 반드시 확인해야 한다.
★ 대출이 많은 전셋집은 피하라
→ 등기증명서를 떼어보면 대출 금액과 채권자 현황이 나온다. 집주인이 해당 주택으로 누구에게 대출을 얼마나 받았는지 모두 공개되어 있다.
→ 대출이 많은 전셋집은 위험하다. 집주인이 대출금을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어갈지도 모르기 때문이다. 그러므로 전세 들어가기 전에 당신이 계약한 날짜보다 먼제 대출받은 내역이 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다.(이걸 어려운 말로 '선순위 근저당' 이라고 한다)
★ 오피스텔도 전입신고는 필수
→ 오피스텔을 계약하다 보면 집주인이 부가가치세를 내기 싫어서 전입신고를 하지 않는 조건을 제시하는 경우가 있다. 그러나 전입신고는 집을 빌린 사람을 보호하기 위한 제도다.
→ 주민센터에 내가 이 집으로 이사 왔다는 전입신고를 해야만 오피스텔이 경매로 넘어가도 주택임대차보호법에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.
★ 특별약관 작성도 중요하다
→ 특별약관 줄여서 특약이라고 하는데 이는 계약서에 별도로 협의해서 작성하는 내용을 말한다. 계약 전에 발견한 주택의 하자 부분을 집주인에게 수리해 줄 것을 요청하는 내용을 명시할 수도 있고, 공과금과 세금 정산을 어떻게 할 것인지, 살면서 발생하는 수리는 누구 책임으로 할 것인지 등의 내용을 꼼꼼하게 기재할 수도 있다.
→ 계약서를 작성할 때 애매한 항목이 있어서는 안 된다. 궁금하거나 확인해야 할 내용이 있다면 계약을 할 때 하나하나 체크해야 한다.
√ 전셋집 체크 리스트
√ 해가 잘 드는가?
√ 도시가스인가?
√ 옆 건물에서 내 방이 보이지 않는가?
√ 집 근처에 시장이나 마트가 있는가?
√ 주차 공간이 있는가?
√ 지하철역이나 버스정류장에서 걸어서 10~15분 내외 거리인가?
√ 수압에 이상은 없는가?
√ 화장실은 이상 없는가?
√ 전기와 수도 계량기가 개별적으로 구비되어 있는가?
√ 전기 콘센트에 이상이 없는가?
√ 벽이나 천장, 장판 아래에 곰팡이 흔적이 없는가?
√ 집에서 퀴퀴한 냄새가 나지는 않는가?
√ 도배는 새로 해주는가?
√ 위층에 한창 뛰어다니는 어린아이가 살지는 않는가?
√ 방충망과 방범창이 있는가?
√ 베란다 또는 다용도실이 있는가?
√ 빨래를 건조할 곳이 있는가?
√ 세탁기를 놓을 곳이 있는가?
ㅍ 천장은 내 옷장이 들어갈 수 있는 높이인가?
√ 집주인 인상은 좋은가?
★ 전세금 안전하게 지키는 두 가지 방법
1. 확정일자 받기
→ 우선 기본적인 방법은 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것인데, 전세 계약을 마치고 난 다음 행복지원센터(주민센터, 동사무소)에 가서 반드시 확정일자 신고를 해야 한다.
2. 전세보증금보증보험 가입하기
→ 집주인과 다투고 감정이 상하기 싫은 경우 편리하게 선택할 수 있는 방법이다. '전세보증금보증보험'에 가입하면 수도권의 경우 7억원까지, 기타 지역은 5억원까지 보장이 된다.
※ HUG 주택도시보증공사 홈페이지에서 자세한 내용 확인 가능
★ 전세금 제대로 돌려받는 두 가지 장치
1. 미리 알리고 증거 남겨놓기
→ 첫 번째 장치는 사전 고지와 내용증명이다. 최소 한 달 전에는 '저 이사 갑니다' 라고 집주인에게 통보해야 한다. 집주인도 새로 세입자를 구한다거나 돌려줄 전세금을 마련할 수 있다. 집주인이 제대 전세금을 돌려줄 의무가 있는 것처럼 세입자는 미리 사전 고지할 의무가 있다. 근거를 남겨놓기 위해 내용증명을 집주인에게 보내는 것이 가장 좋은 방법이다.
→ 특히 전세금이 하락하는 상황이라면 사전 고지의 중요성이 높아진다. 6개월 전부터 '저 이사 가려 합니다' 라고 귀띔을 해주는 것이 좋다.
2. 임대차등기명령제도 활용
→ 두 번째 장치는 '임대차등기명령제도'를 활용하는 것이다. 임대차등기명령제도란 주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 새집으로 전입신고할 때 이전 집에 대한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않도록 보장해주는 제도를 말함.
→ 주택임대차보호법으로 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 임차인 단독으로 법원에 가서 신청할 수 있다. 이 때 사용하는 부수 비용도 집주인에게 청구할 수 있으니 비용에 대해 부담을 가질 것 없다. 이 과정이 모두 완료되면 안심하고 다른 집으로 이사를 가서 전세금 반환을 계속 요구할 수 있다.
→ 쉽게 말하면 '이 집은 보증금을 돌려받지 못하고 이사 간 세입자가 있으니 조심하시오' 라고 등기부에 경고 메세지가 나오도록 하는 것이다. 집주인 입장에서는 이런 빨간 줄이 있으면 전세를 놓기 어렵기 때문에 전세보증금을 빨리 되돌려주는 경우가 많다.
★ 전세 계약 부동산 중개 수수료
1억 5천만원으로 전세 계약을 하는 경우 요율은 0.3%, 금액은 45만원이다. 한도액은 없다. 즉 45만원 이내에서 부동산 사장님과 고객님인 당신이 원만하게 결정해야 한다.
※ 참고로 집주인과 세입자가 각각 45만원까지 부담하니 부동산 사장님은 총 90만원의 수수료를 받게 된다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 임대차등 | 5천만원 미만 | 1천분의 5 | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 1천분의 4 | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 1천분의 3 | 없음 | |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 | |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 | 없음 |