★ 재테크는 편식하면 안 된다
→ 부자가 되기 위해서는 주식과 부동산 모두에 관심을 가져야 한다. 부동산은 재테크 우선순위다.
→ 주식 수익금이 일정액 이상 모이면 부동산을 통해 지키는 투자를 하자. 전 세계 부동산 트렌드는 양극화다. 이에 맞춰 모두가 소유하고 싶은 소위 되는 부동산에 관심을 두자. 예를 들면 모두가 살고 싶은 강남, 직장 근처, 그리고 1인 가구 증가에 따른 소형 아파트가 좋은 예다.
▶ 부동산 중 피해야 할 종목군에 대해 알아보자
→ 노하우가 부족한 초보 투자자가 가급적 피해야 할 부동산에 대해 알아보자.
1. 신도시 상가 투자는 주의하자. 신규 지하철 개통으로 역세권 상가가 발전할 걸로 기대하지만 강남권 등과 가깝다면 새로 생긴 지하철을 타고 서울로 쇼핑을 하러 간다. 신도시 상가지대가 온전히 형성 안 될 수 있다. 아파트는 전세라도 줄 수 있으나, 상가는 잘못하면 공실 위험이 높다.
2. 민간 분양시장에서 수익률 확정 보장이란 말에 현혹되지 말자. 정부와 계약이라면 모를까 민간인끼리의 거래에서 확정해줄 수 있는 건 아무것도 없다. 만약 개발사가 부도나거나 자금 사정이 여의치 않을 경우, 의무 이행이 안 될 수 있다.
3. 지역주택조합 아파트도 주의하자. 지역주택조합 아파트는 주택법에 따라 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형 주택(전용면적 85제곱미어 이하) 소유주들이 공동으로 짓는 주택이다.
지역주택조합은 청약통장이 필요 없고 저렴한 분양가, 좋은 동호수 배정을 내세워 투자자를 모집하고 있다. 지역주택조합 아파트를 짓기 위해서는 토지를 확보해야 하는데 실제로 조합원 모집 단계에서 완전하게 확보되지 않은 경우가 많이 있다. 토지 확보가 어려워 아파트 건설이 늦어질 수 있다. 그럴 경우 추가 분담금이 발생한다. 조합원 이후 탈퇴가 어렵거나, 탈퇴한다 해도 기존 납입한 돈을 돌려받기 쉽지 않을 수 있다.
▶ 부동산 사이클 중 활황 장세에 대해 알아보자
→ 부동산도 사이클이 중요하다. 주식과 마찬가지로 내가 사는 시점이 고점이고 파는 시점이 저점일 수도 있기 때문이다.
그런데 주식과는 달리 사이클이 장기이다 보니 투자 시점 잡기가 더 어렵다. 일단 부동산 사이클 중 활황 장세에 대해 알아보자.
1. 경매 낙착률이 높아진다면 부동산이 활황이다. 주식시장 공모가 높아지는 것과 비슷하다.
2. 은행 금리가 내린다면 부동산은 활황이다. 낮은 이자 덕분에 무턱대고 집을 사는 무모함이 통한다.
3. 미분양 불량이 적어진다면 부동산 시장이 활황이다. 이는 집을 사려는 사람들이 많아졌다는 의미다.
4. 주식시장이 강세장이면 부동산도 활황이다. 주식과 펀드 수익이 부동산으로 이동할 수 있기 때문이다.
5. 부동산 규제를 완화하면 부동산이 활황이다. 다만 주식과 달리 규제 완화 이후 활황까지는 시간이 걸린다. 그래서 지난 정권에서 만들어 놓은 각종 규제 완화 정책이 새 정부에 짐이 되기도 한다.
▶ 부동산 고수는 이런 부동산에 집중한다
→ 초보자들이 관심 가져야 할 부동산에 대해 알아보자.
1. 직주근접(직장 주변 근처) 소형 아파트다. 서울 기준 직장 밀집지는 마곡, 여의도, 강화문, 강남이다. 결혼과 출산율 감소로 인구는 감소하나 1~2인 가구는 증가한다. 따라 소형 주택 수요는 증가할 것이다. 1~2인 가구 증가는 워라밸(일과 가정의 양립) 욕구를 강하게 한다. 워라밸 영향으로 퇴근 이후 시간 활용을 위해 출퇴근 거리를 줄인다. 직주근접 소형 주택이 각광받게 되는 이유다.
2. 지하철역 등과 근접해야 하며 환승역이면 더욱 좋다. 노선이 3개 이상 만나는 환승역 역세권 아파트는 안전한 투자처가 될 것이다. 도심 개발 계획이 사람이 모일 수밖에 없는 환승역으로 집중된다.
3. 초등학교 이상 자녀가 있다면 교육 여건도 중요하다. 대한민국은 교육 공화국이다. 자녀가 어릴 때에는 학군에 무관심하지만 유치원 입학을 앞두고부터는 학군 선호도가 높아진다.
4. 재건축 규제가 강화되고 있긴 하나 용적률(대지면적 대비 건축물 바닥면적 총합계 비율)이 낮고, 대지지분율(대지면적을 가구 수로 나눈 비율)이 높은 서울 목동, 잠실 등 재건축 아파트도 장기적이 스테디셀러다.
→ 부동산 규제는 경기침체와 역의 관계다. 진보 정권이더라도 경기침체에는 장사 없다. 가장 손쉬운 경기부양법은 건설이다. 아파트를 지어야 건축자재부터 전자제품 등 많은 것들을 소비한다. 고령하 저성장에 직면한 일본이 도심재생을 끊임없이 하는 이유다. 재건축 아파트 소유자도 투표권자다. 대통령 선거, 국회의원 선거, 지방 선거 등에 부동산 정책을 외면하긴 힘들다. 용적률과 대지면적 메리트가 높은 노후한 아파트도 믿고 기다리면 때가 온다.